Le ratio dette/revenu (DTI) est un moyen pour les banques de mesurer la capacité des ménages à rembourser un prêt hypothécaire sans mettre le foyer en difficulté financière. Bien qu'il s'agisse d'un test de stress adéquat pour l'approbation des acheteurs de maison, il n'est pas toujours logique pour les investisseurs immobiliers, qui peuvent simplement vendre leur bien d'investissement s'ils en ont besoin.
Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu ?
Le ratio dette/revenu est le total de vos créances et engagements divisé par votre revenu brut (avant impôt). Votre ratio dette/revenu prend en considération l'ensemble de vos dettes, ce qui vous permet de faire face aux remboursements de votre prêt immobilier actuel et à l'avenir. Supposons par exemple que vous êtes un couple dont le revenu annuel brut est de 80 000 euros chacun (160 000 euros au total) et que vous souhaitez emprunter 500 000 euros et que votre passif total est de 500 000 euros pour le nouveau prêt hypothécaire. Une carte de crédit avec une limite mensuelle de 2 000. D'où une dette totale de 502 000 euros.
Quels sont les revenus utilisés pour calculer le ratio dette/revenu ?
En fonction des différents types de revenus, les gains suivants sont pris en compte pour le calcul de l'ITT :.
PAYG : Le revenu annuel brut avant impôt. Elle exclut les super cotisations obligatoires. Indépendant : Bénéfice net avant impôt, après les ajouts acceptables.
Autres revenus tels que le travail occasionnel, les contrats, les locations, les heures supplémentaires, les commissions et les primes seront des revenus bruts (non ombragés) avant impôts.
Quelles sont les dettes prises en compte dans le calcul du ratio dette/revenu ?
Ce sont les cartes de crédits, les prêts personnels, les prêts de portefeuille, les hypothèques existantes et la dette fiscale.
Quelles sont les dettes qui ne sont pas incluses dans le calcul du ratio dette/revenu ?
En règle générale, les dettes et passifs éventuels sont exclus du calcul de l'ITD, notamment :.
Le crédit-bail et la location-vente, la dette de HECS et HELP, les prêts de soutien au commerce, les passifs des sociétés, des sociétés de personnes et des fiducies et autres passifs sortants. En outre, lorsque les dettes sont partagées avec un non demandeur (prêts conjoints), elles seront incluses à 100 % quel que soit le pourcentage de propriété (certaines exceptions s'appliquent). Bien que ces dettes soient exclues du calcul de l'ITT, elles devront toujours être incluses dans la demande de prêt au logement car elles sont nécessaires pour le calcul de l'aptitude au service.
Qui est concerné par les ratios dette/revenu ?
Premièrement, il est logique que les prêteurs veuillent limiter le montant qu'ils vous autorisent à emprunter en fonction de votre ratio revenu/dette. Par exemple, si vous gagnez 100 000 euros, vous ne pouvez généralement pas emprunter plus de 600 000 euros. Pour les propriétaires ordinaires, il s'agit d'une pratique de prêt responsable, mais pour un investisseur, ce n'est pas toujours raisonnable si l'on considère ses projets à long terme. Par exemple, ils peuvent ne payer que les intérêts pendant les trois premières années afin de conserver leurs liquidités pour d'autres opportunités d'investissement. Il se peut aussi qu'ils poursuivent une stratégie d'engrenage négatif. En fin de compte, les plafonds LTI n'ont pas de sens pour les investisseurs immobiliers, car ils peuvent simplement vendre un de leurs biens d'investissement s'ils ne peuvent pas payer leurs remboursements hypothécaires.
Pourquoi l'APRA a-t-elle introduit des critères de référence plus stricts pour le ratio dette/revenu ?
En 2014, l'APRA a obligé les prêteurs à limiter la croissance des prêts à l'investissement à 10 % par an. Cette mesure s'adressait principalement aux emprunteurs à fort taux d'endettement, c'est-à-dire aux investisseurs dont le ratio dette/revenu est élevé. Les prêts à intérêt unique ont été particulièrement réduits, les approbations étant limitées à 30 % du portefeuille total de prêts d'un prêteur. Cette limite de vitesse a été supprimée en mai 2018, l'APRA étant plus satisfaite du ratio des prêts à l'investissement par rapport aux approbations de prêts aux propriétaires-occupants. Malgré cela, les données de l'APRA pour 2018 ont montré que 10 % des nouveaux prêts immobiliers étaient supérieurs à 6 LTI et représentaient environ 31 % de la valeur des nouveaux prêts immobiliers de ces dernières années. La limite de vitesse est peut-être dépassée, mais le régulateur continue de pousser les banques à limiter la croissance du crédit pour les emprunteurs à haut risque. Les prêteurs ont d'abord essayé de le faire en augmentant les taux d'investissement pour les emprunteurs existants, mais ils ont dû faire face à de nombreuses réactions négatives, et les bons emprunteurs n'ont pas pu se permettre de rembourser le prêt immobilier. Au lieu de cela, de nombreux prêteurs ont introduit des critères d'approbation basés sur des plafonds de DTI d'environ 6 ou 7. En plus de ce plafond, les prêteurs sont désormais tenus de faire des enquêtes plus raisonnables sur les frais de subsistance que les emprunteurs n'étaient auparavant tenus de déclarer.
La nouvelle norme consiste à se concentrer davantage sur les frais de subsistance.
Le rapport entre votre dette et vos revenus est une chose, mais la façon dont les banques considèrent vos frais de subsistance est aujourd'hui plus importante que jamais. En fait, des frais de subsistance élevés peuvent faire ou défaire votre demande en même temps qu'un LTI élevé. Essayez notre calculateur de frais de subsistance pour vous faire une idée de votre situation en tant qu'emprunteur d'un prêt immobilier.
Que pouvez-vous faire en tant qu'emprunteur ?
Pour préparer votre demande de prêt au logement, il est généralement préférable de réduire les facilités de crédit non utilisées. Par exemple, si vous avez une limite de 2 000 euros sur votre carte de crédit mais que vous constatez que vous utilisez rarement ce montant par mois, envisagez de l'annuler. Un autre exemple est celui des dépenses qui ne sont pas vitales et qui peuvent être facilement réduites, comme les abonnements aux spectacles, les sorties au pub, les abonnements à des salles de sport, la participation à des festivals de musique ou à des manifestations sportives, ou simplement les repas à emporter régulièrement.
