Jusqu’à fin septembre 2018, il était possible de constater que les banques n’avaient eu de cesse de baisser les taux de crédit immobilier : en moyenne un point de base chaque mois. Cela s’expliquait par leur volonté d’endiguer l’atonie des ventes induite par la hausse des prix de l’immobilier, l’ajustement de certaines aides à la vente, comme le PTZ et la loi Pinel, voire de l’arrêt de l’APL Accession. Aujourd’hui, où en sommes-nous ? Qui est vraiment concerné par une possible remontée des taux ?
Une remontée des taux en décembre
De manière générale, il est à noter une hausse des taux de crédit immobilier, compris entre 0,02 à 0,10 % en fonction des banques, mais également des durées de prêt. Ce sont donc des hausses infimes, sachant que certaines banques ont décidé de les baisser encore un peu plus afin de capter une nouvelle clientèle dès le début de l’année 2019.
De fait, « les taux moyens restent stables à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans. Les taux planchers restent toujours très bas à 0,80 % sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans pour les meilleurs profils », selon le courtier Vousfinancer.
Cependant, ces baisses ne concernent pas tous les profils d’acheteurs. Et, les écarts se creusent entre les différentes catégories d’emprunteurs. Suivez les taux de crédit sur Vousfinancer.
Les profils d’acheteurs préférés des banques
Pour les banques, il est des profils d’acheteurs plus sécurisants que d’autres, notamment dans le cadre d’un emprunt immobilier, amené à courir sur de longues années. Dans ce contexte, elles auront donc tendance à privilégier certains emprunteurs en pratiquant une politique tarifaire et de taux de crédit immobilier bas qui leur permet de mieux les séduire et les fidéliser.
Les fonctionnaires, une cible rassurante
Les fonctionnaires ont un avantage réel par rapport aux autres salariés du privé, même si ces derniers sont en CDI. En effet, la sécurité de l’emploi dont ils bénéficient est un atout indéniable auprès des organismes bancaires.
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Les primo-accédants, la nouvelle cible prioritaire des banques
Les primo-accédants jeunes sont aujourd’hui la seconde cible privilégiée des banques. En effet, généralement actifs, ils constituent la réserve idéale de clients potentiels pour les fidéliser et les amener à souscrire à d’autres produits : assurances-vie, plans d’épargne pour les enfants…
Les possibles exclus du marché de l’immobilier
Certaines catégories de personnes, qui étaient enfin parvenues à intégrer le cercle des acheteurs potentiels, peuvent être à nouveau mises à la marge du marché de l’immobilier. Pourquoi ? Il y a deux éléments qui impactent les possibilités d’achat des profils considérés comme étant « à risque », à savoir les personnes aux faibles revenus, les seniors…
Une contrainte réglementaire : le taux d’usure
Pour protéger les emprunteurs et prohiber l’obtention de crédit ne répondant pas aux lois du marché, le législateur a créé le taux d’usure qu’il est interdit de dépasser dans le cadre d’un emprunt sous peine de faire face à des poursuites judiciaires. Ce taux d’usure est calculé par la Banque de France.
Or, ce taux d’usure n’a de cesse de baisser, à l’instar des taux de crédit immobilier, ce qui s’explique par son mode de calcul réalisé à partir de la moyenne « des taux d’intérêt pratiqués par les établissements prêteurs durant le trimestre précédent, augmenté d’un tiers ». Plus le taux d’usure baisse, plus le taux annuel effectif global (TAEG) incluant le taux de crédit, mais aussi tous les autres frais inhérents — frais de dossier, frais de courtage, coût d’assurance et garanties obligatoires et frais de tenue de compte… – s’en rapproche ou le dépasse, ce qui exclut de facto certains profils.
La gestion des risques des banques
Si le TAEG des profils considérés comme « risqués » se rapproche tant, voire dépasse le taux d’usure, c’est que les banques ont tendance a rajouté une prime de risque à leur taux de crédit immobilier. Pour faire face à une éventuelle insolvabilité des emprunteurs, les établissements bancaires n’hésitent pas à appliquer une surprime généralisée aux profils considérés comme « risqués ». Ainsi, les taux appliqués à ces derniers sont actuellement compris entre 1,3 % à 2,30 %. A fortiori, leur TAEG peut être proche, voire largement dépasser les 3,08 % du taux d’usure : le crédit n’est donc pas accordé. Et, la fracture risque de s’accentuer si le taux d’usure continue de baisser… En effet, si les taux de crédit remontent, il faudra attendre trois mois pour voir s’ajuster le taux d’usure…
Pour conclure, si les taux semblent assez stables, laissant présager un début d’année 2019 sans hausse exceptionnelle des taux de crédit immobilier, il se peut que nous rentrions dans une année morose pour les revenus les plus faibles et les seniors qui, par effet domino, ne pourraient plus acheter sur une certaine période.
